“新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。”最近，这则消息引起社会广泛讨论。

　　山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗对经济导报记者表示，街区制是发达国家通行的模式，它将单位、小区内的道路与外部道路连为一体，是一种更开放、更友好的理念。

　　虽然很多人对“窄马路、密路网”的街区制还不了解，但其实，这种模式正在悄然落地济南。落地的地点，是济南 CBD和济南新东站。那么，规划中的济南 CBD和新东站是什么样呢？

　　关键词一：密路网

　　街区制的首个关键词，非“密路网”莫属。以济南新东站的规划为例，它改变了传统“超大街区”形制，倡导创建密集的路网系统，形成“城市格网”。城市格网减小了街道尺度，将交通流分散到不同的街道，在地块之间提供了更为直接的联系，减少绕行。

　　济南新东站的新建街区边长将控制在150米以内，道路网密度为 9公里 -11公里 /平方公里。

　　而济南 CBD的路网规划更密：道路间距在 130米至 150米左右，道路网密度达 13公里 /平方公里，道路面积率 30%以上，有高连通性、高可达性和高渗透性的特点。

　　这样的路网密集度意味着什么？导报记者注意到，目前，北京、成都、广州、上海等国内特大城市，现状路网密度为 4.3公里至 6.5公里 /平方公里，道路面积率 5.9%至 11.4%之间。而济南 CBD、新东站的路网密度将是上述现状的两倍甚至三倍。

　　密路网直接产生两个对应概念，窄马路、小地块。

　　以济南 CBD的规划为例，其道路大多 30米宽，绸带公园两侧的景观道和商业步行街宽度 15米。窄马路让行人过街更方便，利于营造舒适安全、通达开放的步行空间，便于布局密集更高的公交网络，营造生机勃勃、丰富多彩的街道生活。

　　密路网还切割了地块，而小地块具有更大灵活性，既可容纳 1-2栋塔楼和底商，也可以是一个复合街区。小地块还有利于提高土地价值，增加沿街面长度，提升开发效益。

　　关键词二：职住一体

　　以往的城市规划讲究功能分区：生活区、工作区、教育医疗区，相互分割。这种模式可能符合当时的时代要求（比如重工业、有污染，当然要与生活区割裂开），但也是造成现代城市交通拥堵的一个重要原因。

　　济南 CBD和新东站的规划，则力求建设多功能混合的邻里社区，创建小型分散的就业中心，鼓励双向通勤，以减少出行、实现职住平衡。

　　在新东站启动区规划中，将住宅、工作和服务场所围绕轨道站点 600米范围及快速公交（BRT）站点 400米范围设置，形成功能混合单元。

　　济南 CBD的规划也类似：将高端业态与底层商业、SOHO办公和住宅公寓混合搭配，不仅用地混合，还提倡建筑综合体中商业、办公、居住、娱乐等多种功能在水平和垂直空间上的高度融合。通过融合混搭，打造安全高效、职住均衡、7×24小时持续活力的现代都心。

　　李铁岗分析称，这种职住一体的模式，才是更加符合现代社会发展、更加宜居和科学的城市规划理念。

　　关键词三：小绿地

　　在城市的中央建设大广场、大公园，这也是一种我们常见的城市建设模式。但在“街区制”的模式中，“小绿地”的概念更受推崇。

　　2月 25日，济南市召开中央商务区建设工作领导小组 2016年第一次会议，山东省省委常委、市委书记王文涛表示，在济南 CBD的建设规划中，“弱化中央公园概念，建设绸带状公园，使绿地公园化整为零，把更多的绿地建在社区里。”

　　据了解，在 CBD的规划中，小尺度的绿地镶嵌于街区之间，将为社区提供新鲜活力和亲近自然的生态空间，成为市民日常利用率最高的休闲场地。

　　新东站不仅建设小绿地，还将部分街道规划为自行车、步行专用道———慢行绿道，为行人和自行车提供绿色的环境，同时也提供了重要的开放空间资源供市民休闲娱乐。同时，还将在步行 5-10分钟距离范围内布置社区公园、学校和市政服务等设施。

　　除了前面说的密路网、职住一体、小绿地，济南 CBD、新东站的规划中还有“单向二分路”、“高覆盖率优质公交”等规划，这些规划都将使片区内的环境更加宜居和舒适。

　　街区制是发达国家通行的模式，它将单位、小区内的道路与外部道路连为一体，是一种更开放、更友好的理念。