“当想到一个城市的时候，首先出现在脑海里的就是街道，街道有生气城市就有生气。”社会学者简·雅各布斯曾在她的著作中写下这句话，可见城市的活力来源于街道，但在城市更新的视角下，单一的街道扩展到综合的街区，如今后者成为重塑城市空间活力的关键区域。

随着城镇化进程加快，地理区位优越的老旧街区发展面临诸多挑战，由于具有独特的建筑风貌和文化底蕴，其保护和改造也成为城市更新的重点。据统计，截至目前全国已实施老旧街区更新改造2600多个。

经过更新实践，各大城市涌现出了一批优秀的老旧街区更新案例。不久前，在青岛市城市更新和城市建设总指挥部办公室召开的老旧街区更新优秀案例交流会上，多家知名园区运营企业分享国内老旧街区更新优秀案例，让我们得以用更广的视角，看到更多老旧街区“更新可能”。

激活街区多功能的复合空间

如何激发城市活力？——这个问号，是贯穿于城市更新的核心问题。

从重庆民主村更新改造项目的实践来看，激发活力的关键就是不局限于把城市空间塑造当成一个单纯的空间问题，而是基于城市作为多种功能的复合空间，将工程设计向整体空间一体化设计转变。

也就是说，不是像过去那样停留在打造宽阔街道、高楼大厦的“城市封面”上，而是更多倾力在与生活直接相关的城市环境和品质打造上，尤其是住区周边街道社区生活的丰富和闲适。

位于重庆核心商圈的民主村曾是大型兵工厂的家属区，离渝中半岛、大坪商圈都很近，整个区域位置比较突出。随着大厂的搬迁，这个老社区逐渐没落，配套功能缺失问题日益凸显。“经过测算和论证，民主村片区的蜕变没走拆迁重建的路子，而是选择了保留更新的思路。”重庆市设计院建筑一分院院长余水说。

于是，承载几代人记忆的“高龄”苏式红砖楼部分老墙体被保留下来，不仅进行内部空间重构，还在墙体外加设钢和玻璃罩。楼房穿上了“新衣”，天上蜘蛛网般的管线被藏到地下，楼栋间也有了亮堂的道路和别致的街心花园。民主村项目不仅对建筑个体进行更新，在片区可达性、融通性上也十分重视，比如民主村最北边与万象城之间的堡坎屏障被夷为平地，变身12米宽的大道，一条崭新的电动扶梯穿过马路，直达西城天街，让民主村成为连接九龙新商圈的一条纽带。

“城市更新，说到底更新的是功能。”北京首开股份有限公司同信分公司副总经理刘硕开门见山地说。他们所打造的LONG街成为北京市去年最佳城市更新实践案例之一，对于街区功能的更新，有着大量实践。

原本的LONG街是公寓办公混合区，楼宇间曾是一条宽度达50米的车行道路。相比之下，上海南京路步行街最宽处仅为28米，北京王府井也未超出40米。民间常说“宽街无闹市”，50米宽的LONG街如果封闭起来改步行街，如何保障商业氛围是一个大课题，但如果不封，仍有车行，就容易给人感觉是“两排底商”，没有街区的氛围和感受。

经过团队深入研讨，最终决定封闭道路，打造步行街。针对宽街可能导致商业氛围不足的问题，提出了“化道路为公园”的改造理念，将宽阔街区重新定义为一个“城市公园”。一方面，打造了3.2万平方米的城市绿洲贯穿街区，使人们能够在绿意盎然的环境中运动游逛，获得心灵和身体的慰藉；另一方面，大量植入具有摩擦力的元素与设计，让人进入后即会产生包裹感和融入感，将此公共空间做成一个强内容中心，不但规避了“宽街无闹市”的潜在缺陷，更显著提升了项目的多元魅力与吸引力。

打造街区多元化的消费场景

通过更新改造，不仅要让老街区“吸睛”，还要“吸金”。

老旧街区如何适应新的消费场景？几乎所有项目都面临这一难题，并在此处下足了功夫。上海市城市更新专家委员会副主任、同济大学教授伍江认为，城市更新的主要任务之一便是通过持续更新不断满足经济发展的空间需求，不断提高城市的经济能级。通过挖掘盘活城市既有低效空间资源，以及空间优化和基础设施提升，满足新的经济活动的需要，特别是新质生产力所带来的新的生产空间的需要。

北京LONG街前身是公寓办公用途的项目，楼层高度达到了四层，相较于一般商业街最高利用至三层的情况，如何高效利用其高层商业面积成为LONG街项目面临的重大挑战。

“在交通体系规划上，项目采用‘双首层’设计策略，于二层精心构建向外延伸的‘平台式连廊’，并配以极具吸引力的景观式大台阶，旨在激发消费者主动上至二层。”据刘硕介绍，街区两侧建筑之间还架设了两座景观廊桥，不仅起到了连通的基本功能，更在空中开辟出崭新的开放空间，为顾客提供了俯瞰街区全景的绝佳视野。

通过有效的设计，项目成功将二层打造为无可替代的“新首层”，无论抵达还是游逛，皆成为顾客的首选。此外，通过室外楼梯的设置，平面流线被延续到立面上，形成了一个可以“飞檐走壁”的立体商业街，不仅对高楼层商业建立了可达性，更吸引消费者逐高而行，描绘出一幅鲜活的“空中街市”生活场景。

在功能布局上，团队将高层商业面积定义为“灰空间”——其所承载的业态可以是大面积的餐饮娱乐业态品牌，也可以是办公与商业模糊的使用者，比如舞蹈教室、中古店、电玩俱乐部等，这些业态既需要商业的流量，又因为多是熟客生意而没必要在街面上，在高层是一个合适的选择。

位于广州荔湾区的永庆坊，运营团队则对潜在消费群体进行了“精准画像”。除了地缘性客群外，目的性客群主要包括城市青年、城市新中产和外地游客。此外还优化动线组织，打造标志性入口建筑，内动线串联节点，形成聚合连续的商业氛围，延长消费者的逗留时间。

他山之石，可以攻玉。透过这些老旧街区更新样本，势必会给青岛未来的老旧街区改造带来更多启发，链接更多资源，让这座品质之城更加宜居宜业宜游。