虽然已经立冬，但青岛楼市的氛围，却一直热度不减。

　　住建部“全国房地产市场监测系统”网签数据显示，10月份全国新建商品房和二手房成交总量同比增长3．9％，环比增长5．8％，实现同比、环比“双增长”。17年来，首次楼市“银十”超过“金九”。

　　青岛的数据远远高于全国平均水平：根据相关机构数据统计，今年10月份全市房地产总成交量12265套，同比增长15．2％。其中新房成交量5621套，同比增长7．8％，二手房成交量6644套，同比增长22．3％。

　　进入11月，青岛的楼市继续保持了回暖向好的态势。

　　11月进入到第二个周，青岛市新房成交2191套，环比上涨6．8％，连续两周稳定在2000套以上；二手房成交2273套，环比上涨17．7％，单周成交量突破2200套，创2024年周度新高。

　　01

　　新房价格稳定住了

　　“很久没看到如此活跃的市场”，这是不少房地产从业者的共同心声。

　　根据PMI（采购经理人指数）调查显示，10月份房地产业商务活动指数比上月回升2．5个百分点，市场预期指数回升1．8个百分点，可以看出房地产景气度有所改善，市场预期出现好转。

　　青岛市民孙加奇最近定下了位于西海岸新区的某楼盘主力户型，作为婚房。一改往日观望态度，在利好政策加持下，作为“刚需族”的他果断出手，并认为“这是买房的最佳时期”。

　　从市场数据来看，和他持同样想法的人不在少数，10月份青岛成交的5621套新房中，西海岸新区、城阳、胶州位列前三，仅西海岸新区便成交1129套。

　　从面积看，120平方米至150平方米住宅成交量最高，整体体现“改善”需求。

　　在大众更为关注的价格方面，今年10月份，商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳。

　　市政府、金家岭、午山、浮山前4个板块是青岛“黄金地块”，成交均价最高，为6－9万元／㎡；

　　市南北部、张村河南、沙子口、海尔产业园、崂山浮山后、老市府、中央商务区、市北浮山后8个板块成交均价3－4万元／㎡；

　　此外，李沧中心、新都心、世园、东李、四方南等9个板块成交均价2－3万元／㎡；

　　山东科技大学、黄岛中心北部、白云山等30个板块成交均价1－2万元／㎡。

　　从以上板块来看，青岛新房价格同比降幅总体趋稳。

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　　二手房成交量上升

　　作为市场的重要风向标，二手房市场的活跃度明显提升。

　　为何二手房开始逐渐被市场所认可？有房产中介工作人员认为，除了“现房”“所见即所得”等传统优势之外，当前二手房最大的优势就是“性价比”。

　　此外，有赖于“次新房”的大量入市，在居住舒适度方面，二手房市场的劣势并不明显，再加上其价格优势，部分改善型需求不断转向二手房。

　　从区域成交量看，青岛七区三市二手房成交量环比均上涨，西海岸、市北、城阳为成交量前三的区域。

　　其中140平米以上房型成交占比上升，100平米以内依旧是主力，占比56．1％。

　　据业内人士分析，当前市场上改善需求的客户量逐步增加，叠加贷款首付比例降低以及利率降低，刚需客户观望情绪降低，开始逐步入市；对于改善客户来讲，市场节奏的变化也加速了自己的换房进程。

　　“鲁信长春小区在10月份是青岛热搜小区第一名，主要是因为小区改善户型居多，客户关注量相对较高。”

　　青岛链家商圈经理赵加强告诉记者：“10月份成交的一套三居室，就是小区内套二的房主进行置换而来。”

　　二手房市场的火热，在一定程度上有利于形成房地产市场回暖的正向循环机制。

　　“按照当前二手房交易的活跃态势，意味着一些房东已将手中的二手房售出，接下来他们可能会选购新房，让整个市场的循环机制更加顺畅。”一位从业者表达了自己的乐观情绪。

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　　房地产商的新业务

　　中国房地产市场正在从“有没有”，向“好不好”转变。

　　这一转型过程中，许多房地产商不断开拓出新的业务模式，来适应楼市的新变化。

　　包括物业管理、中介服务和居民自有住房服务在内，存量运营服务正成为当下房企转型的重要方向。

　　家装行业虽然早就成为“红海”，但不少房地产企业面对市场的变化，还是开始向住宅产业链的纵深和周边进军，纷纷成立家装品牌，希望通过“地产＋建材＋装修＋家居”的紧密型产业链，提高市场竞争力。

　　更积极主动的，要算房产经济平台公司，“买房、家装一站式”服务成为这些平台的主打模式。

　　市民李先生刚刚完成了他的买房大事，他和老伴今年七十多岁了，买房和卖房都是第一次。

　　起初，李先生很担心买二手房后，装修会让自己的身体吃不消。但让他没想到的是，从看到中意的房源开始，房产中介平台上的装修效果图，也同时打动了他。房子一过户，他就签订了装修合同。

　　除此以外，还有部分房企开始布局物业服务、商业运营、代建、长租公寓、产业园区、康养等多元业务。

　　相关数据显示，2018年至2023年，典型房企毛利中来自经营业务的占比从8．9％增长到26．5％。房地产格局之变下，新生力量将乘势崛起，房地产行业也将“辞旧迎新”。

　　让房地产业内人士更有信心的是，政策方面仍利好频传：近日国家又调整了契税政策，将现行享受1％低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。市民购买家庭首套或二套住房，只要房屋面积在140平方米之内均可按照1％税率缴纳契税。

　　有专家认为，随着税收新政落地，将进一步激活中大户型房子的认购，对改善型住房需求产生实实在在的提振。

　　（记者 王冰洁 编辑 赵笛 制作 宋尉嘉）