“一成首付、团购专属优惠、工程抵价房、看房送加油卡……”“金九银十”的济南多个楼盘促销“花样”频出。进入四季度，济南楼市热度持续降温，开发商的销售压力日益加大。

　　多片区楼盘价格松动，未入市新盘蓄客压力大

　　10月20日，国家统计局发布9月份70个大中城市商品住宅销售价格数据，济南新房价格和二手房价格涨幅明显缩小。新房价格的涨幅缩小，具体在济南楼市的反映就是新建住宅价格的“暗中”松动。

　　在开发商不敢轻言降价的情况下，“团购”逐渐成为开发商悄然降价的“台阶”。上周，位于二环南路的华润置地公园九里项目传出了小高层18000元/平米团购的消息，该团购价格甚至比项目首次开盘的价格还要优惠。同样在搞团购活动的还有位于潘田的万达城项目，不过，从团购消息来看，万达城项目优惠力度并不算大。

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　　业内人士分析认为，团购活动能促进批量销售，加快开发商资金的回笼速度，在当前开发商资金链紧张的情况下，是一个不错的模式。

　　精装房改毛坯房也是目前济南楼市的一个普遍现象。位于雪山片区的中新国际城项目A06地块小高层直接将精装房改为了毛坯房，价格约14500元/平米。面对区域内的楼盘竞争压力，将精装房改为毛坯房的还有新东站片区的天鸿公园大道、新城香溢华庭等项目。

　　在“抢客户”的竞争压力之下，1成首付再现“江湖”。10月份开始，位于CBD的龙湖天璞推出了“1成首付、剩余首付分期”的活动宣传，即签约只要10%首付，剩余首付房款可以在2019年2月底前交完。首付分期给购房者提供了4个月凑足首付的时间，这也反映出区域内楼盘蓄客人数乏力、后继不足的现实。

　　此外，中海华山珑城近期还推出了工程抵账房，万科龙湖城市之光、世茂原山首府等项目的清盘价格优惠也吸引了不少购房者。

　　近期，有自媒体公众号推出了《如何降价才能不引发业主维权?》的文章，“工程抵价房名义低价出售;员工内部房转让低价出售;结构式定价，部分房源做标杆，部分房源做特价;团购名义降价……”该文章中提到的“避免业主因为楼盘降价而维权”的降价方式，与当前济南楼市的“优惠活动”手段似乎“不谋而合”。

　　各区域楼盘竞争激烈，汉峪片区成改善型需求聚集区域

　　除了区域之间的竞争压力，济南多个热门区域内部的楼盘竞争压力也是相当大。

　　在所谓“高端楼盘”集中的CBD片区，从最高峰时出现的29000元/平米价格的房价，到如今出现21000元/平米的工程抵账房价格，随着越来越多开发商的亮相，房价不但未出达到预期中的3万元/平米，反而是一路走低。

　　华润昆仑域2.3万元的毛坯房，绿地IFC出现2.1-2.2万元的特价房、工程抵账房，龙湖天璞的首付分期团购……不间断的优惠活动让即将入市的仁恒、招商、复地等项目面临了较大的定价压力和蓄客压力。

　　同样竞争激烈的还有长岭山片区，目前，片区内除了在售的金域华府、旭辉银盛泰金域蓝山、璟园等项目的看房量和成交量并不火爆，即将入市的银丰玖玺城和金茂府项目也是在暗中较劲蓄客。银丰玖玺城在凤凰路设置了多处示范中心的“引导牌”，金茂府则是推出了“指定五款品牌车看房送加油卡”的精准客户筛选。据了解，银丰与金茂即将入市的项目价格将与CBD的楼盘价格不相上下，甚至更高。

　　各区域楼盘在价格方面“暗中较劲”的同时，位于汉峪片区的楼盘显得相对“平静”。

　　在10月20日举办的2018汉峪片区楼市沙龙活动中，该区域楼盘的“改善型”购房特点成为与会专家的共识，各个楼盘因为定位差别化与不同的价格区间，让区域竞争显得相对“和谐”。华皓英伦联邦、绿城玉兰花园等楼盘23000-26000元/平米的价格成为不少改善型需求购房者的首选;三盛国际公园20000元/平米的定价“照顾”了部分刚需购房者的置业需求;金科的博翠系产品、泰禾的院子系产品也是分别定位了不同需求的人群。

　　合富辉煌山东公司副总经理许传明认为，在房地产发展方面，汉峪片区产城融合、迭代升级的特征表现的非常明显。在居住配套和产业发展方面，一段时间内，汉峪片区与CBD区域能够代表济南城市高端住宅的较高水准。

　　年底或是买房的好时机

　　在日渐冷清的楼市行情之下，何时出手买房成为有购房需求的消费者最关心的问题。

　　济南资深地产人陶晓智在近日举办的《房地产市场情况分析》讲座中分析认为，在调控常态化的背景之下，未来的济南楼市房价将以稳定为主，整体不会大降，也不会再出现2016-2017年的大涨行情，购房者可以慢慢“挑选”。

　　合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，济南房地产市场变冷是现实，预计趋冷行情将会持续一段时间，年底前难有明显改观。

　　世联行山东区域总经理朱江同样对未来一段时间的楼市走向持保守态度。朱江认为，虽然开发商推出了越来越多的促销手段，甚至“以价换量”，也都难以改变楼市降温的现实。不过，由于不同区域的情况不同，区域价值将得到挖掘和提升的片区如正处于起步阶段的新东站片区等还有一定的投资潜力。