近日，青岛市胶州市政府网站发布消息，出台5项促进房地产市场高质量发展的激励政策和举措，其中最引人注目的是，减轻首付负担。团购人员购买家庭首套房且收入相对困难的，首付款可按50%缴纳，由市住房服务保障中心协调开发企业，剩余50%首付款可缓交1-2年交齐。

5月31日，胶州市举行“促进房地产市场高质量发展相关政策”新闻发布会。

　　对此，上海易居房产研究院研究总监严跃进认为：“若按照目前胶州首套房15%的首付比例计算，团购首付比例为7.5%，这显然是目前市场上最低的首付比例要求，且属于官方性质，很容易受到外界关注。”

　　此前，5月17日，中国人民银行连发三条通知，其中对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。5月31日，青岛市政府新闻办召开政策例行吹风会，官宣将首套房最低首付比例从不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例从不低于30%调整为不低于25%。由此可见，胶州市首付款比例可谓因城施策的一项“创新”。

　　胶州“团购首付比例为7.5%”，怎么看？可以从购房者和贷款银行两个视角来观察。

　　第一，对于购房者来言，是否首付比例越低越好？购房首付比例低，对于购房者的好处，是可以以较低的首付入手买房。假如以一套住房100万元计算，首付15%是15万元，现在“首付款可按50%缴纳”，则可以首付7.5万元，买房的门槛确实大大降低。

　　但对于购房者来言，首付比例也不是越低越好。任何一个贷款购房者，都需要考虑“月还款”能力。同样假如以一套住房100万元计算，人民银行公布的5年期以上LPR为3.95%，加上基点后，五年以上实际住房商贷利率是3.45%，首付比例是15%，剩下85%商业贷款85万元，贷30年，每月等额本息还款是3793元；首付比例是7.5%，剩下92.5%商业贷款92.5万元，贷30年，每月等额本息还款是4128元。因此，首付款降低的同时，意味着贷款比例上升，贷款高了，月还贷款就高。在实际购房中，工薪层购房者为了减轻每月还款压力，往往尽量多付一些首付，减少月还款，目的是保证每月正常生活不受影响。

　　当然，胶州市本次团购活动主要针对机关事业单位和一些国有企业职工，他们一般都有公积金，首套房可以申请公积金贷款。自5月18日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。调整后，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%，这样月还款负担还会减轻一些。

资料图，图片来源半岛新闻

　　第二，对于贷款银行来言，首付比例低了是否安全？银行作为金融中介，是靠存贷款的利息差来维系运营发展的，即存款利率低，贷款利率高，二者之差就是银行的收入来源。对于银行来说，购房者的首付款是直接打给开发商的，即谁卖房就给谁；购房者和银行的关系，主要体现在贷款本身。银行将贷款贷给购房者，不管购房者贷多少款，只要本息能够收回，就算是一笔成功的业务。从这方面说，贷款安全与否，与首付高低并没有直接关系，而是取决于贷款人的还款能力。

　　当然，为提高贷款安全，贷款购房需要以房屋为抵押物，而在贷款还款期，房屋的价值体现为“首付款+已还贷款+未还贷款”，如果购房人逾期无法还款，通常会拍卖处理，首付款和贷款都和住房紧紧联系，是“一根绳上的蚂蚱”。首付款低了，贷款多，购房者还款压力大，银行压力也大；首付款高，贷款少，购房者负担轻，银行负担也轻。因此，当首付大大降低的时候，银行对购房者信用审查会十分严格。

　　具体到本次胶州市首付政策变化来看，有三个特征，一个是“临时性”。“政策自即日起（5月31日）施行，有效期两个月。”二是针对特定群体。“商品房团购仅面向全市卫生系统、教育系统、大型工业企业的单位职工。”这是收入相对稳定的一个群体。三是尊重市场。“该项优惠条件为房地产开发企业提供，由开发企业解释并实施”。因此，总体来说，胶州“团购首付比例为7.5%”，是一个暂时性、窄范围的政策，是一城一策，也是一企一策。

　　一系列利好政策持续出台，短期刺激效果明显。有数据显示，在5月17日中国人民银行发布新的贷款政策后，青岛市新房成交量在5月最后一周出现暴涨172%的翘尾行情，创下年内新纪录。据不动产领域数字化服务平台克而瑞统计，5月27日-6月2日，青岛市新建商品住宅成交2416套，环比暴涨172%，同比上涨13%，创下近一年周度成交量新高；房源成交均价16423元/平方米，环比上涨4.8%，同比上涨30.5%。种种迹象表明，新房市场活跃度明显提升。胶州“团购首付比例为7.5%”，也是添了一把促进住房消费的“火”，这“火”的效果如何，还得看未来一段时间的市场反应。

　　（大众日报·大众新闻客户端记者 周学泽）