今年秋天的楼市格外热闹，一些城市的“金九银十”正在变成“金九金十”。

　　自9月24日官宣降准、降息、降首付、降存量房贷利率以来，一大波楼市政策利好接踵而至。10月17日，住房城乡建设部更是给出了“经过三年不断调整，中国房地产市场已经开始筑底”的重要判断。

　　事实确实如此。进入10月，多地商品房销售数据和房价数据出现反转，甚至有些城市的成交量出现了翻倍式增长。新房销售喜报不断，火热的“日光盘”再现，地产中介也忙得连轴转。

　　利好大招齐来，楼市终于热起来了。

　　“一周销量顶一个月”

　　因为两年前曾看过几套房，王宇微信通讯录中有20多个地产中介。之前时值地产旺季或活动期间，朋友圈都是地产项目的促销信息，今年十一假期反倒是哑火了，“可能都去忙着带看签单了，没空发消息了”。

　　一线城市的楼市确实热起来了，比如深圳和广州。

　　乐有家数据显示，截至10月22日，本月深圳全市一手住宅累计认购量达8405套，“达到深圳交易量的繁荣线水平”;广州市住房和城乡建设局数据显示，楼市新政实施以来(截至10月21日)，全市一手住宅认购量7680套，比9月全月增长48.7%。

　　楼市新政落地后，深圳光明区一周内诞生2个靠抢才能买到的“日光盘”，其中中建观玥名邸192套房源一个半小时即宣告售罄。要知道今年9月之前，全国多数城市房地产市场景气度不高，除上海高端豪宅获得热销外，其他城市“日光盘”非常少见。

　　二手房市场的成交也在加速。从网签数据来看，10月份以来(10月1—23日)，北京市二手住宅网签量为10812套，与去年同期相比增长59.8%;上海自国庆假期之后，二手房日均网签量也维持在800套左右的高位，甚至月内有3天单日网签量破千套。

　　有网友晒出自己关注的房源列表，关注的大部分房子不是撤销挂牌，就是上调价格，再就是“已成交”;还有不少处于看房阶段的购房者表示，新政给了房主更多提价底气，有的卖方开始临时涨价，“前脚刚看完，后脚挂牌价就涨了十几万元”。

　　58安居客研究院院长张波对中国新闻周刊分析，本轮一线城市放松限购，带来市场短期交易量快速拉升。由于一线城市本身的潜在需求量大，且中高端改善需求购买力旺盛，限购对需求侧的激发更为明显。

　　首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会副会长赵秀池则认为，市场信心在恢复，市场主体的预期在好转，“看房量、到访量都有所增加，成交量也有不同程度放大。二手房成交价格与挂牌价格越来越趋于一致，不少业主已经没有降价的意愿。尤其是一线城市表现比较突出”。

　　尤其是国庆黄金周，不少城市出现了“一周销量顶一个月”的现象，根据中指研究院监测，多数核心城市调研项目国庆假期平均认购量超过9月全月;另据不完全统计，十一以来保利发展、华润置地、中国铁建、美的置业、招商蛇口、华发股份等多家房企发布销售海报，普遍超额完成黄金周业绩目标。

　　随着认购数据在网签中逐渐体现，近期市场成交数据明显改善，中指研究院数据还显示，国庆假期后(10月8—20日)重点城市新房、二手房日度网签数据明显回升，整体日均成交规模较9月全月日均增幅均超50%。

　　增量政策持续见效

　　市场的超预期火热，是对一系列稳地产信号的反应。在多位受访专家看来，超常规、强有力、落地快成为本次楼市政策提振市场的重要特点。

　　在9月24日多部门释放的降准降息降房贷利率的一揽子金融政策中，房地产政策在其中占据重要位置;9月26日中央政治局会议有关房地产市场的表态为“要促进房地产市场止跌回稳”，这是前所未有的表述。

　　随后，9月29日至30日，北京、上海、广州、深圳等一线城市迅速响应，降低甚至全面取消购房门槛，调低房贷首付比例下限;10月以来，央行、财政部、住房城乡建设部等部门先后召开发布会，发布系列增量政策，从房贷利率、限购政策等方面逐步落实中央部署，对货币化安置房、“白名单”扩容、闲置存量土地收购等打出政策“组合拳”。

　　楼市已经来到了近年来最宽松的阶段。中指研究院政策研究总监陈文静告诉中国新闻周刊，本轮政策力度较大，首付比例、房贷利率均已降至历史最低水平，限购范围也明显缩窄，配套的金融政策明显增多;财税、土地等政策也在协同发力，政策涉及范围较广，资金支持力度加大，将全方位促进房地产市场止跌回稳。

　　“本轮房地产政策，是立体、多维、长短结合，深层次推进房地产市场全面恢复到正常轨道上来的政策。随着总体一揽子提振经济政策出台，购房者对未来总体经济面向好的信心不断增强，带动购房意愿度同步提升。”张波如此评价。

　　系列楼市新政组合发力，意在从需求与供给两端稳定房地产市场。“新政组合拳降低了购房门槛和购房成本，促进了刚需与改善性住房需求入市;城中村改造、旧城改造货币补偿，增加了住房需求;政府专项债券、专项借款收购存量土地与房屋，减少了市场存量房供给;‘白名单’扩围促进保交楼，则实现房地产业良性循环。”赵秀池对中国新闻周刊分析。

　　购房者感知最直接的，是房贷利率降低的“真金白银”。部分城市的新房房贷甚至降低到了2字头。此次LPR调降后，青岛首套房商贷利率将降至2.9%(LPR-70个基点)，杭州首套房商贷利率将降至2.9%(LPR-70个基点)，南京首套房商贷利率将降至2.7%(LPR-90个基点)。

　　“一城一策”的力度也在加大，各地优惠政策主要集中于取消或调减限制性措施，给予税费优惠、房票安置、购房补贴、以旧换新、装修补贴，利用公积金支持购房等多方面。也有城市推出不少“接地气”的购房政策，比如成都买房即可落户、四川资阳“买房推荐就业岗位”等。

　　房企在融资端也将得到更大支持。随着城市房地产融资协调机制的持续推进，住房城乡建设部表示年底前房地产“白名单”项目的信贷规模将增加至4万亿元，满足地产项目合理融资需求，这也为与购房者息息相关的保交楼工作带来“定心丸”。

　　中国城市经济学会房地产专委会主任王业强告诉中国新闻周刊，协调机制有效地解决了房地产市场的融资难题。随着城市房地产融资协调机制加快落地，“白名单”项目不断扩围，房地产开发资金压力有望得到缓解，从而对房地产投资形成有效支撑。

　　价稳量增将成主要趋势

　　“经过3年调整的房地产市场已开始筑底，10月份的数据会是一个积极乐观的结果。”10月17日国新办发布会上住房城乡建设部方面如此研判。

　　国家统计局在9月下旬开展的对70城房价问卷调查显示，预期未来半年新房和二手房价格保持稳定或上涨的受访人员占比分别为58.3%和45.4%，对比8月份调查结果，分别提高10个和6.5个百分点。

　　楼市热闹了，信心有所恢复，但分化仍然存在。拿二手房来说，并不是所有房主都有涨价的底气。一位地产中介表示，在楼市新政刺激下，部分前期降幅较大或品质较好的房源，有些许回调;部分老旧小区顶层或有明显缺陷的房源，仍在“以价换量”;而绝大部分房源则处于相对稳定状态，“降价空间不大，上涨也难”。

　　另一方面，10月楼市的热闹走势，也是行业旺季“冲业绩”的结果。新政推出后，不少地产销售都抓紧在获客方面发力。有网友表示10月以来甚至收到了不少半年前看房的售楼处推介电话。

　　新政也在一定程度上加速了既有购房需求的释放，不少观望已久的购房人终于下定决心，怕房主变卦抓紧定下意向房源，“从晚上七点半谈到半夜12点才签约”。

　　另外不少新盘也推出了10月的促销优惠，不少成交来自“以价换量”的刺激，当前一部分新房项目价格仍处于倒挂状态。比如近期深圳的两个“日光盘”，中建观玥折后3.3万元/平方米，相比于5万/平方米的备案价打了66折;深业上城学府，折扣后7万—7.5万元/平方米，比周边同类盘源价格低了近1万元。

　　虽然房地产市场出现了回暖迹象，但距离全面恢复仍需时日。接下来的两个月，也成为市场的重要观察期。

　　另外值得注意的是，10月以来超预期的楼市表现目前主要发生在部分一二线城市，诸多三四线城市仍未有精准数据披露。但回顾历史市场周期，一线城市引领提振是关键，市场热情将有望持续向外围传递。

　　“稳”是这一轮地产调控的关键。张波分析，本轮政策对房地产仍是以托底为主，而非强刺激。守住底线，重点化解开发侧风险，并通过专项债、“白名单”等政策的加码来实现市场长期平稳。

　　市场期待更多的地产增量政策。陈文静指出，当前各项政策方向已经明确，未来政策加快落实的过程中，更多配套的细化政策也有望逐渐跟进。

　　中指研究院研究副总监李益峰对中国新闻周刊表示，短期来看，在一揽子增量政策带动下，叠加年底各开发商冲刺业绩，四季度新房市场或有进一步改善。后续推动经济基本面改善仍是稳地产、稳预期的关键。

　　张波预计四季度总体成交量同比会有明显提升，尤其是一二线热点城市，“房价层面下降有望得到控制，价稳量增将成为主要特点”。

　　（中国新闻周刊）